Kort oppsummert: Du har rett på skriftlig kontrakt, depositum på en egen konto i ditt navn, og forutsigbarhet uten at utleier kan øke leien ulovlig eller komme på uanmeldte besøk. Husleieloven setter spillereglene – og utleier kan aldri gi deg dårligere vilkår enn loven krever.
Å gå gjennom kontrakter og lover er kanskje ikke det morsomste du gjør når du skal flytte inn i ny bolig. Men å bruke to minutter på det, sparer deg for ubehagelige overraskelser og økonomiske tap senere. Her er sjekklisten du bør ha kontroll på.
Hopp til:
- 1. Leiekontrakten
- 2. Depositum og depositumsgaranti
- 3. Overtakelsen
- 4. Husleieøkning
- 5. Uanmeldt besøk og oppsigelse
- Vanlige spørsmål
1. Leiekontrakten: les den – ja, også de kjedelige delene
Du har krav på skriftlig avtale. Ikke signer kontrakten før du har dobbeltsjekket dette:
- Er den tidsbestemt? Hovedregelen er minst tre års binding, men merk at den kan være kortere der utleier har saklig grunn skrevet skriftlig i kontrakten, f.eks. at boligen er planlagt solgt eller skal pusses opp. Leier du loft eller sokkel der utleier selv bor, er minstekravet ett år.
- Hva betaler du egentlig for? Er strøm, internett, TV og oppvarming inkludert, eller risikerer du dyre overraskelser?
- Hva er oppsigelsestiden? Sjekk hvor raskt du kan komme deg ut om du vil flytte.
- Skal du bo i kollektiv? Sørg for at alle skriver under! Hvis bare du signerer, står du med hele regninga alene dersom noen plutselig ikke vil være med likevel.
Lyst på en trygg leiekontrakt? Via Hybel får dere en digital leiekontrakt som følger husleieloven. Da slipper dere misforståelser fra dag én.
2. Depositum: skal på en egen konto i ditt navn
Depositumet trygger utleier og er som regel på 3 måneders husleie (maksimalt 6).
Vær oppmerksom på dette: Pengene skal stå på en egen, låst depositumskonto i ditt navn. Dette sikrer begge parter: Utleier vet at pengene står trygt om det oppstår skader, og du beholder eierskapet samt alle rentene. Utleier skal dessuten ta regningen for å opprette kontoen. Ikke vær naiv: Vippser du eller overfører du direkte til utleiers private konto risikerer å aldri se pengene igjen.
Ikke penger til depositum? Slik fungerer depositumsgaranti
Har du ikke tre måneders husleie tilgjengelig på konto? Depositumsgaranti kan være et supert alternativ hvis du vil ta vare på sparepengene eller ikke har mulighet til å binde opp et stort beløp. Hos Hybel, i samarbeid med Tryg Forsikring, betaler du en engangssum på 15 % av depositumsbeløpet for å få en garanti som gjelder i inntil tre år.
Men det er viktige vilkår du bør vite om:
- Du får ikke engangssummen tilbake. Den er borte, selv om det aldri blir noe krav.
- Det er ikke en vanlig forsikring: Garantien gir utleier samme trygghet som et depositum. Dersom det oppstår skader eller manglende leie og Tryg utbetaler erstatning til utleier, må du betale beløpet tilbake til Tryg etterpå.
- Uenig i et krav om husleie? Da har du fem uker på deg til å ta ut søksmål eller sende klage til Husleietvisteutvalget. Gjør du ikke det, kan Tryg utbetale til utleier og kreve pengene tilbake fra deg.
- Solidarisk ansvar: Bor dere flere sammen, er alle ansvarlige for krav som måtte oppstå.
- Godkjenning: Utleier må godta at dere bruker garanti fremfor vanlige depositumspenger.
Les garantivilkårene · Bestill depositumsgaranti
3. Ikke slurv med overtakelsen: sjekk boligen før du flytter inn
Visningen er over, du har fått leiligheten, og når innflyttingsdatoen er kommet, kan det ikke gå fort nok med å få kommet seg på plass med planter og møbler. Utleier er kanskje også gira på å bli fort ferdig. Hyggelig fyr, tenker du kanskje, og har absolutt ikke lyst til å starte leieforholdet med å påpeke at lufta i kjøleskapet lukter rart eller at det er en sprekk i vindusrammen. Det er nettopp her mange slurver. Og det er ofte her problemene begynner. Når du flytter ut, finner utleier en skade, og du er sikker på at den var der fra før. Uten noe på papiret blir det påstand mot påstand, og da kan det bli dyrt. Slik unngår du det:
- Gå en runde før du flytter inn. Sjekk vegger, gulv, vinduer, kjøkken, bad og hvitevarer.
- Skriv ned alt du ser, også det som virker smått. Lever listen til utleier, eller gå gjennom boligen sammen.
- Ta bilder og legg dem i en egen mappe på mobilen. Datoen følger med bildene.
- Få det bekreftet skriftlig. En enkel e-post, sms eller melding via Hybel holder: «Her er listen fra overtakelsen. Si fra hvis du er uenig.»
Å påpeke feil og mangler er ikke masete. Det er helt vanlig, og de fleste utleiere setter pris på ryddige forhold. Er det mangler, kan du i tillegg kreve at utleier retter dem og/eller gir deg avslag i leien.
4. Kan utleier øke husleien? Bare på to måter
Frykter du at utleier plutselig skal skru opp leien midt i leieperioden? Slapp av – husleieloven passer på deg. Utleier har nemlig kun lov til å endre leien på to måter:
- Årlig indeksregulering: Leien kan bare justeres én gang i året i takt med konsumprisindeksen (prisveksten). Det kan tidligst skje ett år etter at du flyttet inn, og du skal få skriftlig varsel minst én måned i forveien.
- Tilpassing til gjengs leie: Har du bodd der i minst to og et halvt år uten andre endringer enn den årlige indeksreguleringen, kan utleier be om å justere leien til det tilsvarende boliger i området leies ut for. Men her er det god tid til å forberede seg: Utleier må gi deg varsel minst seks måneder i forveien, så økningen trer tidligst i kraft etter tre år. Det må også ha gått minst ett år siden forrige justering.
Andre tilfeldige prisstigninger er ikke tillatt – selv om strømprisene skyter i været. Et lite tips før du signerer: Sjekk hva lignende leiligheter ligger på i området, og finn ut nøyaktig hva som er inkludert (som strøm og internett), slik at du har full kontroll på totalkostnaden hver måned.
Lurer du på om husleien din er riktig? Se riktig nivå her
5. Utleier kan ikke komme uanmeldt eller si deg opp uten saklig grunn
Det er ditt hjem. Utleier har som hovedregel ikke anledning til å dra på uanmeldte besøk eller låse seg inn uten avtale. Besøk i forbindelse med tilsyn, vedlikehold eller visning skal avtales i rimelig tid på forhånd. Unntaket er akutte situasjoner som vannlekkasje eller brann der det er fare for skade på eiendommen.
Utleier kan heller ikke si deg opp uten saklig grunn. En oppsigelse må leveres skriftlig med en gyldig begrunnelse, og du har rett til å protestere dersom du mener den er urimelig. Slik går det til: oppsigelse av leieforhold.
Vil du vite mer om hva du har krav på underveis og når leieforholdet avsluttes? Les alt om rettigheter som leietaker.
Vanlige spørsmål om å leie bolig
Finn en trygg utleier og din neste bolig. Opprett en leietakerprofil på Hybel, finn ledige boliger og ta direkte kontakt med utleier. Når dere har funnet rett bolig, håndterer dere både leiekontrakt og depositum eller garanti trygt og enklere digitalt via Hybel.
