Velger du feil leietager, eller slurver med dokumentasjonen, kan det gi store økonomiske konsekvenser for deg som skal leie ut. Her får du noen tips til hvordan du kan unngå de klassiske utleiefellene.
Kort oppsummert: For å unngå problemer ved boligutleie bør du kredittsjekke leietaker, ha en skriftlig husleiekontrakt, opprette depositum på riktig måte, dokumentere overlevering med bilder, og sikre at innkreving og oppsigelse følger husleieloven.
Sjekk referanser og kredittverdighet hos leietaker
Gode leietakere er viktig. Selv om de fleste har gode intensjoner og er gode betalere, vil det alltid være noen som er mindre pålitelige. Litt ekstra research før du leier ut kan spare deg mye hodebry senere.
På Hybel.no kan du både sette inn annonse for bolig til leie eller lete blant bolig-ønskes-leid-annonser. Her kan leietakere selv opprette profil, og utleier kan kontakte potensielle leietakere direkte.
Les mer: Derfor bør du annonsere boligen din på Hybel
Hva er et leietakerbevis?
Et leietakerbevis er en gratis kredittsjekk leietaker selv kan opprette, som viser at leietaker er en sikker betaler og ikke har betalingsanmerkninger. Du kan lete blant kredittsjekkede leietakere på Hybel.no.
Hold visning og møt potensielle leietakere
For å unngå fremtidige problemer er det smart å holde visning slik at man får møtt potensielle leietakere personlig. Deretter kan du be om referanser fra tidligere utleiere eller arbeidsgivere hos de personene som viser seg å være mest aktuelle.
Man kan spørre både leietaker og referanse om støy/festing, husdyr, hvordan de behandlet boligen og om husleien ble betalt i tide. Når du har møtt personen, snakket med referanser og gjennomført kredittsjekk, bør du sitte igjen med et godt inntrykk av om personen vil være en god leietaker, betale i tide og ikke skape problemer for de som bor i nærheten eller skader på boligen.
På markedsplassen finner leietakere og boligutleiere hverandre. Flere leietakere har også leietakerbevis som sikrer deres kredittverdighet.
Kommuniser skriftlig med leietaker
Det er anbefalt å ha mest mulig kommunikasjon skriftlig, siden dette enkelt kan dokumenteres senere.
Ha en skriftlig husleiekontrakt
Leiekontrakten er en skriftlig avtale mellom utleier og leier som skal sikre begge parters rettigheter, men også plikter. Dersom det skulle oppstå en tvist, kan det være lettere å løse den med utgangspunkt i kontrakten.
Les også: 6 kritiske fallgruver ved bruk av AI til husleiekontrakt
Det er derfor viktig for begge parter å ha en god leiekontrakt der alle grunnleggende områder i leieforholdet er omtalt. Da slipper man i ettertid å krangle om hvem som skal betale for internett, når leien skal betales, eller hvor lenge i forveien man må si opp før man flytter ut.
Det er ikke påkrevd å ha en leiekontrakt mellom utleier og leier, men det er absolutt anbefalt.
Hva bør en leiekontrakt inneholde?
En standard leiekontrakt må inneholde hvem som er utleier og hvem som er leier. Den bør også si noe om boligen som leies ut, hva leien er og hva den inkluderer (strøm, internett, TV og lignende). Du må også ha med leieforholdets varighet og oppsigelsestid.
I tillegg er det lurt å ha med noe om disse punktene:
- Sikkerhet ved hjelp av et depositum
- Utkastelsesklausul – det vil si at et leieforhold blir avsluttet om leien ikke blir betalt
- Når husleien kan økes
- Eventuelle andre plikter eller forbud, som at det ikke er tillatt med dyr
Sørg for at du er godt sikret med en god leiekontrakt. Gjennom Hybel Premium kan du opprette trygge og sikre husleiekontrakter digitalt. Kontrakten sikrer at alle regler er fulgt, og er derfor nyttig for både leier og utleier.
Den digitale kontrakten signeres elektronisk og lagres, slik at dere alltid har enkel tilgang til den. Den er også svært brukervennlig, og det hele kan gjøres via mobil.
Gjennom Hybel Premium oppretter du juridiske vanntette kontrakter som følger husleielovens bestemmelser.
Depositum og depositumsgaranti – hva bør du vite?
Hva er depositum?
Depositum er et bestemt pengebeløp leietakeren setter inn på en egen bankkonto før innflytting. Verken leier eller utleier har tilgang til beløpet alene. Målet er å sikre utleier mot økonomisk tap, for eksempel dersom leien ikke blir betalt eller det oppstår skader på boligen.
Les mer: Depositum - alt du trenger å vite
Hvor stort kan depositumet være?
Som oftest tilsvarer depositumet tre måneders leie. Det er ingen nedre grense for hva depositumet kan være, men husleieloven sier at det maksimalt kan tilsvare summen av seks måneders husleie.
Men det er også viktig for leietakeren at depositumskontoen opprettes på riktig måte. Det forhindrer at penger blir tatt derfra uten hans samtykke.
Depositumet skal ikke utbetales kontant til utleier eller settes inn på hans private konto. Det er faktisk ulovlig og kan være straffbart for utleieren. Mange banker krever at utleier og leietaker går sammen til banken for å opprette en konto i leiers navn. Denne kontoen skal være særskilt, og ingen av dem kan ta ut penger derfra uten samtykke fra den andre.
Nå er det enkelt å opprette og avslutte depositumskontoer. I tillegg er det gratis
Gjennom Hybel Premium kan du enkelt opprette depositumskonto for dine leietakere. Depositumskontoen opprettes i forbindelse med signering av kontrakten. Kontoen blir stående i leietakerens navn, som sikrer at alle regler blir fulgt.
Når leieforholdet avsluttes, betales depositumet tilbake til leieren, dersom ikke utleier har krevd en del av summen. Renter på depositumet betales til leietakeren når kontoen avsluttes.
Hva er depositumsgaranti?
Depositumsgaranti (også kalt leiegaranti) er et alternativ for leietakere som ikke har råd til å binde opp tre til seks måneders husleie i et vanlig depositum. Man kjøper da en garanti fra en tredjepart, til en lavere sum enn et fullt depositum ville kostet. Garantien gir utleier samme sikkerhet som et vanlig depositum.
Les mer: Hvordan bestilles depositumsgaranti?
Hybel tilbyr depositumsgaranti i samarbeid med forsikringspartner. Partene slipper å opprette kundeforhold og konto i en bank.
Andre kostnader i leieforholdet
Leietaker bør opprette egne abonnement på strøm, telefon, TV og bredbånd hvis mulig. Leietaker har også krav på å se regninger dersom dette er inkludert i leien. Hybel har samarbeidsavtaler på strøm som gjør det enkelt for leietaker å bestille strøm i forbindelse med signering av leiekontrakten.
Utleier får full oversikt over hvilke leietakere som har ordnet strøm, og unngår at strømmen stenges ned eller at anlegget havner på leveringsplikt. Hele prosessen blir forenklet og automatisert både for utleier og leietaker.
Noen ganger ønsker utleier å ta betalt for ekstra kostnader fra leietaker, eller leietaker kan ha lagt ut på vegne av utleier. Dette kan for eksempel være dersom leietaker har mistet nøklene eller har lagt ut penger for en ny vaskemaskin som utleier skal dekke kostnaden for. Slike ekstra kostnader eller innbetalinger tar også utleieplattformen Hybel Premium seg av.
Du registrerer ønskede endringer - plattformen tar seg av resten.
Overlevering og innflytting
Før leietaker flytter inn i boligen, bør dere sammen gå gjennom boligen og notere ned eventuelle mangler eller feil. Dette bør også dokumenteres med bilder.
En innflyttingsprotokoll benyttes for å dokumentere leieobjektets stand ved innflytting. Slik forhindrer man tvister mellom utleier og leietaker ved utflytting. Benytter du Hybel Premium, vil du i forkant av overtakelse motta en automatisk melding fra plattformen om å forberede innflyttingsprotokollen.
Utleier og leietaker har full historikk og all dokumentasjon på ett sted.
Innkreving av husleie
Uansett om man har én eller flere hundre leietakere, er det mye å holde styr på når det kommer til innkreving av husleien. Har alle betalt? Har de betalt riktig? Hva skjer dersom de ikke betaler? Det går fort mye tid til å følge opp dårlige betalere.
Med Hybel Premium er hele prosessen rundt innkreving av husleien automatisert og digitalisert – plattformen krever inn og følger opp leien automatisk.
Les mer: Innkreving av husleie
Du har til enhver tid full oversikt over husleie som forfaller, og status på innbetalingene dine. Systemet purrer også leietaker på innbetalingen i henhold til avtalt dato i leiekontrakten. Listen kan filtreres på periode, bolig og leietaker. For den aktuelle betalingen kan du også endre leiesum, forfallsdato eller registrere en manuell innbetaling.
Du har full oversikt over påløpte inntekter og forfalt leie.
Slik foregår innkrevingen av leien
1. Leietaker får muligheten til å opprette AvtaleGiro for automatisk trekk av husleie.
2. Hver måned mottar leietaker en faktura med betalingsinfo i forkant av forfall, på e-post og SMS.
3. Når leietaker ikke betaler ved forfall, følger vi opp med automatiske påminnelser og inkassovarsel. Utleier får mulighet til å overføre kravet til vår inkassopartner dersom husleien ikke er betalt innen fristen etter at inkassovarsel er sendt.
Avslutning av leieforholdet
Muligheten for oppsigelse av et leieforhold kommer an på hva slags leiekontrakt leier og utleier har inngått.
Oppsigelse av tidsubestemt leiekontrakt
Dersom kontrakten er tidsubestemt, kan den sies opp av begge parter, men med en oppsigelsestid. Om ikke annet er avtalt i kontrakten, er oppsigelsestiden på tre måneder.
Husleieloven sier at en tidsubestemt leiekontrakt kun kan sies opp av utleier i disse tilfellene:
- Boligen skal brukes av utleieren selv eller noen i hans husholdning.
- Boligen skal rives eller bygges om.
- Leieavtalen har blitt misligholdt av leietakeren, som at husleie ikke er betalt eller at ordensregler ikke blir fulgt.
- Utleier har en saklig grunn.
En saklig grunn kan for eksempel være at boligen skal selges. Er ikke oppsigelsen begrunnet med et av disse punktene, er den heller ikke gyldig. Leietakeren trenger da ikke å flytte ut.
Oppsigelse av tidsbestemt leiekontrakt
Dersom dere har en tidsbestemt leiekontrakt, er det i utgangspunktet bestemt på forhånd når leieforholdet avsluttes. Den kan likevel sies opp av leietaker dersom ikke annet er oppgitt i leiekontrakten.
Av den grunn er det viktig for begge parter å starte leieforholdet med en leiekontrakt som er satt opp riktig. Det kan være mange grunner til at en utleier vil si opp et leieforhold – det kan være at man skal pusse opp, selge boligen eller bo i den selv. I noen tilfeller kan det også være at leietakeren ikke har oppfylt sine plikter.
Krav til en gyldig oppsigelse
Selve oppsigelsen må være i tråd med husleieloven. Den skal være skriftlig og begrunnet, og må inneholde opplysninger om at leietaker kan protestere på oppsigelsen skriftlig innen en måned. Dersom leietaker ikke protesterer, mister han retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven.
Uansett om du er utleier eller leietaker, er leiekontrakten viktig når du skal si opp leieforholdet. Den sikrer dine rettigheter. Sørg for å starte leieforholdet på best mulig måte med en leiekontrakt som omtaler alle viktige temaer, men som også følger lover og regler. Da slipper du å få problemer når du ønsker å si opp leieforholdet.
Ofte stilte spørsmål om boligutleie
Relaterte artikler: