Kort oppsummert: Utleier kan aldri kaste ut en leietaker selv – kun namsmannen kan gjennomføre en utkastelse, og prosessen krever varsel, tvangsgrunnlag og eventuelt en begjæring til namsmannen eller tingretten.
Det er aldri gøy å måtte ty til utkastelse av leietaker. Her finner du nyttig informasjon om reglene, hvordan prosessen gjennomføres, og hvordan du skriver et varsel om utkastelse.
Hvilke regler gjelder for utkastelse?
Når du starter en utkastelsesprosess, må du forholde deg til reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Som utleier kan du aldri kaste ut leietakeren selv – det er kun namsmannen som har lov til å gjøre det.
Det første du må gjøre er å varsle leier om at du kommer til å begjære utkastelse. Leietakeren har da to uker på seg til å rette seg etter varselet, for eksempel ved å betale leien vedkommende skylder. Skjer ikke det, kan du sende en begjæring om utkastelse til namsmannen.
Hva kan gi grunnlag for utkastelse?
For å kunne begjære utkastelse må du ha et gyldig tvangsgrunnlag. Det kan blant annet være:
- Ubetalt leie
- Tidsbestemt avtale har utløpt
- Oppsigelsestiden har utløpt
- Andre vesentlige brudd på leiekontrakten
Noe av det viktigste du som utleier kan gjøre, er å sikre deg mot fremtidige problemer allerede i husleiekontrakten. I den bør du ha med en utkastelsesklausul, for eksempel om leien ikke blir betalt.
Hvorfor bør leiekontrakten ha en utkastelsesklausul?
Har leiekontrakten en utkastelsesklausul, holder det at leietaker skylder én krone i husleie for å kunne begjære utkastelse. Uten en slik klausul må det som regel dreie seg om ubetalt leie for flere måneder.
Se her hvordan vi kan hjelpe deg med å sette opp trygge leiekontrakter.
Varsel om utkastelse – hvordan skrive det?
For å sette i gang prosessen med utkastelse må du først varsle leietakeren skriftlig. Varselet skal opplyse om at leietaker har to uker på å flytte ut. Hvis ikke, blir det begjært utkastelse.
Det er strenge krav til hva varselet skal inneholde. Her kan du laste ned en mal for varsel om utkastelse:
- Varsel om fravikelse (etter flytteoppfordring)
- Varsel om fravikelse (etter oppsigelse)
- Varsel om fravikelse (etter manglende betaling)
Hvordan begjærer du utkastelse?
Dersom leietakeren fortsatt ikke har flyttet ut etter to uker, må du sende inn en begjæring om utkastelse til namsmannen eller tingretten. Det er mange krav til hva begjæringen må inneholde, så pass på å fylle den ut nøye. På politiets nettsider finner du skjema med begjæring for utkastelse som du kan bruke.
Namsmannen eller tingretten vil deretter behandle saken din. Leietaker får mulighet til å komme med et motsvar før det tas en avgjørelse.
Hvordan gjennomføres selve utkastelsen?
Dersom namsmannen eller tingretten finner grunn til utkastelse, får både utleier og leier beskjed om datoen utkastelsen vil bli gjennomført. Det er namsmannen som står for selve utkastelsen. Dersom leietakeren i mellomtiden flytter ut selv, vil namsmannen bytte lås på døren.
Har leietaker fortsatt ikke flyttet, får vedkommende en frist til å hente sine eiendeler. Hentes de ikke, blir de fjernet for leietakers regning.
Merk at prosessen ikke er ferdig før leietakerens eiendeler er fjernet fra boligen. Fram til da kan leietaker når som helst gjøre opp for seg og stanse utkastelsen.
Hvordan kreve inn utestående husleie?
Har dere opprettet en depositumskonto ved inngåelsen av leieforholdet, kan du kreve å få utbetalt det leietaker skylder i husleie og kostnader knyttet til utkastelsen fra denne kontoen. Har dere ikke en depositumskonto, må saken sendes til forliksrådet. Du kan også begjære utlegg sammen med en forliksklage til namsmannen.
Ofte stilte spørsmål om utkastelse
Med en utkastelsesklausul i leiekontrakten holder det at leietaker skylder én krone i husleie. Uten en slik klausul må det vanligvis være tale om ubetalt leie for flere måneder.
Enklere utleie med Hybel Premium
Forvaltningstjenesten Hybel Premium har som mål å gjøre utleiehverdagen enklere for både små og store utleiere. Du kan blant annet signere digitale leiekontrakter, opprette depositumskonto, og få hjelp med innkreving av husleie.
Ved mislighold kan vår inkassopartner også bistå med videre innkreving og eventuell utkastelse. Målet er å gjøre utleieprosessen enklere, tryggere og mer effektiv, både for deg og din leietaker.
Hybel Premium har ingen bindingstid og kan prøves kostnadsfritt.