Hvilke krav har du egentlig som leietaker, og hva skal du gjøre for å unngå å bli utnyttet? Husleieloven har flere regler som verner leietakere, og disse må utleier følge. Det er viktig at leieforholdet du inngår både er trygt og ryddig. Vi har laget en liste over dine rettigheter som leietaker.

Generelle regler ved leie av bolig

Husleieloven gjelder dersom det det er avtalt at leier skal få bruke utleiers bolig mot å betale for bruken. Denne leieavtalen kan inngås både muntlig og skriftlig, men leietaker kan kreve at avtalen settes opp skriftlig. Utleier kan altså ikke gi deg dårligere betingelser enn det som står i husleieloven.

Dersom utleier krever depositum kan du som leietaker kreve at det settes opp depositumskonto i ditt navn. Eventuelle kostnader med å opprette kontoen skal utleier dekke.

Når boligen blir overlevert skal leieobjektet være rengjort og i god stand, og dette er utleiers ansvar.  Hvis det foreligger en feil eller mangel ved boligen du leier kan du kreve at utleier retter opp i dette, kreve prisavslag, erstatning eller i enkelte tilfeller også heve avtalen.

Tips til deg som leier bolig

Finn en utleier som gjør ting ordentlig:

Markedsplassen til Hybel er til for å koble leietakere og utleiere med hverandre. Dersom du er på jakt etter bolig, anbefaler vi at du oppretter en leietaker-profil. Deretter kan du søke etter ledige boliger, og kontakte utleier direkte via kontaktseksjonen i annonsen når du finner noe interessant.

Når du skal inngå leieforholdet:

Du har rett på en skriftlig leiekontrakt, med betingelser ikke mindre gunstige enn det som er definert i Husleieloven. En slik kontrakt gir sikkerhet for begge parter. Varigheten på leieforholdet, månedlig leie og hvilke møbler og hvitevarer som er inkludert er det greit å bli enige om før innflytting.

En bør være særlig oppmerksom på når leietavtalen kan sies opp og hvor lang oppsigelsestiden er. Noen kontrakter opererer med bindingstid. Leier du en bolig hvor utleier ikke bor selv er det ikke noen nedre begrensning i leietid, men leier du i samme bolig som utleier bor er minste leietid minimum 1 år.

Husleiekontrakten bør inneholde følgende: størrelsen på husleien, hva som er avtalt rundt depositum, tilleggsbetaling for strøm og vann, hvilke rom som leieforholdet omfatter, leietakers plikter, lengden på leieperioden og oppsigelsesfrist.

Loven sier at depositumet skal inn på en egen konto i navnet til leietaker, og eventuelle kostnader knyttet til opprettelse av depositumskonto skal utleier dekke. Rentene tilfaller også leietaker. Det er også smart å se på hva som er inkludert i husleien slik du tar høyde for hva den faktiske månedlige kostnaden blir. Er strøm, internett, TV oppvarming og vann inkludert? Depositumsgaranti kan også være et smart alternativ.

Når du overtar boligen bør du også ta en runde for å se etter mangler eller feil. Denne listen kan bli lagt som vedlegg til husleiekontrakten, og det er lurt å dokumentere eventuelle feil med bilder. Ved mangler kan leietaker kreve at utleier retter mangelen og/eller gir en reduksjon i leien.

Vi i Hybel anbefaler at kommunikasjon mellom utleier og leietaker alltid foregår skriftlig, ettersom det da blir lettere å kunne dokumentere hva som er avtalt og hva som er meldt fra om. Ved bruk av Hybel sin plattform skjer kommunikasjon mellom utleier og leietaker på en enkel og oversiktlig måte.


Under leieforholdet:

Det er egne regler knyttet til endring av husleien; nemlig indeksregulering av husleien. Utleier kan altså kan ikke utleier fritt endre husleien. En gang i året kan utleier øke leien i takt med konsumprisindeksen, men du må varsles minst en måned i forkant. 

Det er først når det skal utføres tilsyn, vedlikehold,  forandringer eller utbedringer for å hindre skader på boligen utleier har tilgang til boligen. Hvis slike arbeid medfører større ulemper for leietaker, kan leietaker også kreve avslag i leien. Leietaker skal også ha melding i rimelig tid før det foretas slike tilsyn eller arbeider.

Du har som leietaker altså eksklusiv bruksrett til boligen, og utleier kan ikke komme uanmeldt på besøk uansett om du er i boligen eller ikke. Dersom ikke utleier respekterer dette bør man først si ifra på en ordentlig måte. Hvis utleier fortsatt tar seg inn i boligen uanmeldt kan si at man vil endre lås dersom ikke utleier endrer atferd, og leietaker kan også kreve å få refundert kostnaden knyttet til dette. 

Det finnes selvfølgelig unntak som gir utleier rett å komme inn i boligen. Utleier kan foreta tilsyn et par ganger i året, foreta utbedringer eller vedlikehold, kunne foreta visninger i rimelig utstrekning og ha adgang i akutte situasjoner hvor det er risiko for materialle skader eller fare for liv og helse.  Hovedregelen er likevel at utleier ikke kan ta seg inn uanmeldt i boligen.

Utleier kan heller ikke kreve at det kun er du som bor der. Du kan altså bo sammen med kjæreste, familie og barn. Utleier kan kun nekte noen å flytte inn dersom det går ut over sikkerheten eller at boligen ikke er stor nok for så mange beboere.

Som leietaker kan du kreve å få utlevert alle nøklene til boligen, og utleier kan kun beholde nøkkel dersom dette er avtalt i kontrakten.

Reparasjoner og utskiftning av utstyr er ting som utleier normalt må dekke, men vedlikeholdsansvaret til boligen ligger hos leietaker. Dette betyr at å skifte batterier og rensing av for eksempel sluk er leietakers ansvar, mens å bytte varmtvannsberederen er utleiers ansvar. 

Etter leieforholdet:

Det er ikke slik at utleier fritt kan kaste ut eller si opp leietaker; Husleieloven gir sterkt oppsigelsesvern til leietaker og setter krav til oppsigelsen. Oppsigelsen kan kun komme dersom leietaker ikke har oppfylt sine forpliktelser i henhold til leiekontrakten, utleier skal bo der selv, selge eller pusse opp. Leietaker kan også protestere mot oppsigelsen. Da må i så fall utleier reise sak for å opprettholde oppsigelsen. 

Når leieforholdet er slutt skal boligen skal returneres i samme stand som ved innflytting - men normal slitasje må forventes. Det er derfor lurt å dokumentere leieobjektets tilstand ved både inn- og utflytting, slik at leietaker kan vise til dette dersom det skulle oppstå uenighet ved utflytting.

Ved opphør av leieforholdet kan utleier rette krav mot leietaker, men slike krav må kunne bevises. Hvis de ikke kan bevises er heller ikke leietaker pliktig til å etterkomme krav fra utleier.