Velger du feil leietager, eller slurver med dokumentasjonen, kan det gi store økonomiske konsekvenser for deg som skal leie ut. Her får du noen tips til hvordan du kan unngå de klassiske utleiefellene.

1. Sjekk referanser og kredittverdighet hos leietaker

Gode leietakere er viktig. Selv om de fleste har gode intensjoner og er gode betalere, vil det alltid være noen som er mindre pålitelige. Litt ekstra research før du leier ut kan spare deg mye hodebry senere.

På Hybel.no kan du både sette inn annonse for bolig til leie eller lete blant bolig ønskes leid-annonser. Markedsplassen til Hybel har over 530.000 registrerte brukere, og her formidles også over 130.000 boligannonser. Her kan leietakere selv opprette profil, og utleier kan kontakte potensielle leietakere direkte.

Det er også gratis for leietakere å opprette et leietakerbevis. Denne kredittsjekken viser at leietaker er en sikker betaler og ikke har noen betalingsanmerkninger. Du kan altså lete blant tusenvis av kredittsjekkede leietakere på Hybel.no.

For å  unngå fremtidige problemer er det smart å holde visning slik man får møtt potensielle leietaker personlig. Deretter kan du be om referanser fra tidligere utleiere eller arbeidsgivere hos de personene som viser seg å være mest aktuelle.

Man kan spørre både leietaker og referanse om støy/festing, husdyr, hvordan de behandlet boligen og om husleien blir betalt i tide. Når du har møtt personen, snakket med referanser og gjennomført kredittsjekk bør du sitte igjen med et godt inntrykk av om personen vil være en god leietaker, betale i tide og ikke skape problemer for de som bor i nærheten eller skader på boligen.

På markedsplassen finner leietakere og boligutleiere hverandre. Flere leietakere har også leietakerbevis som sikrer deres kredittverdighet.

2. Kommunisér skriftlig

Det er anbefalt å ha mest mulig kommunikasjon skriftlig siden dette enkelt da kan dokumenteres senere. 

3. Ha en skriftlig husleiekontrakt

Leiekontrakten er en skriftlig avtale mellom utleier og leier som skal sikre begge rettigheter, men også plikter. Dersom det skulle oppstå en tvist kan det være lettere å løse den med utgangspunkt i kontrakten.

Det er derfor viktig for begge parter å ha en god leiekontrakt der alle grunnleggende områder i leieforholdet er omtalt. Da slipper man i ettertid å krangle om hvem som skal betale for internett, når leien skal betales eller hvor lenge i forveien man må si opp før man flytter ut.

Det er ikke påkrevd å ha en leiekontrakt mellom utleier og leier, men det er absolutt anbefalt.

En standard leiekontrakt må inneholde hvem som er utleier og hvem som er leier. Den bør også si noe om boligen som leies ut, hva leien er og hva den inkluderer (strøm, internett, TV og lignende). Du må også ha med leieforholdets varighet og oppsigelsestid.

I tillegg er det lurt å ha med noe om disse punktene:

• Sikkerhet ved hjelp av et depositum.
• Utkastelsesklausul - det vil si at et leieforhold blir avsluttet om leien ikke blir betalt.
• Når husleien kan økes.
• Eventuelle andre plikter eller forbud, som at det ikke er tillatt med dyr.

Sørg for at du er godt sikret med en god leiekontrakt. Gjennom Hybel Premium kan du gratis opprette trygge og sikre husleiekontrakter digitalt. Kontrakten sikrer at alle regler er fulgt og er derfor nyttige både for leier og utleier.

Den digitale kontrakten signeres elektronisk, og lagres, sånn at dere alltid har enkel tilgang på den. Den er også svært brukervennlig og det hele kan gjøres via mobil.

Gjennom Hybel Premium oppretter du juridiske vanntette kontrakter som følger husleielovens bestemmelser.

4. Ha depositum i orden

Det er vanlig at en utleier krever et depositum før noen får flytte inn i boligen han leier ut. Et depositum er et bestemt pengebeløp som leietakeren setter inn på en bankkonto. Hverken leier eller utleier skal ha tilgang på dette beløpet.

Målet er å sikre utleier mot økonomisk tap i leieforholdet. Det kan være at leien ikke blir betalt eller ødeleggelser på boligen. Utleier kan da kreve det økonomiske tapet dekket av depositumet.

Som oftest tilsvarer depositumet tre måneders leie. Det er ingen nedre grense for hva depositumet kan være, men Husleieloven sier imidlertid at det maksimalt kan tilsvare summen av seks måneders husleie.

Depositum er en sikkerhet for utleier. Det gjør at han kan leie ut en bolig uten å ta for stor risiko i tilfelle leien ikke skulle bli betalt eller noe blir ødelagt.

Men det er også viktig for leietakeren at det er opprettet en depositumskonto på riktig måte. Det forhindrer at penger blir tatt derfra uten hans samtykke.

Depositumet skal ikke utbetales kontant til utleier eller settes inn på hans private konto. Det er faktisk ulovlig og kan være straffbart for utleieren. Mange banker krever at utleier og leietaker går sammen til banken for å opprette en konto i leiers navn. Denne kontoen skal være særskilt, og ingen av dem kan ta ut penger derfra uten samtykke fra den andre.

Nå er det enkelt å opprette og avslutte depositumskontoer. I tillegg er det gratis

Gjennom Hybel Premium kan du enkelt opprette depositumskonto for dine leietakere. Depositumskonto opprettes i Lea bank i forbindelse med signering av kontrakten. Kontoen blir stående i leietakerens navn, som sikrer at alle regler blir fulgt.

Når leieforholdet avsluttes betales depositumet tilbake til leieren, dersom ikke utleier har krevd en del av summen. Renter på depositumet betales til leietakeren når kontoen avsluttes.

Det finnes tilfeller der leietaker ikke har råd til å betale tre til seks måneders husleie eller ikke ønsker å binde opp så mye kapital. Et alternativ er da leiegaranti, også kalt depositumsgaranti. Det vil si at man kjøper en garanti av en tredjepart, til en lavere sum enn det du måtte satt inn på depositumskontoen. Fordelen er at man slipper å binde opp store summer i et depositum.

Hybel tilbyr i samarbeid med Tryg Forsikring depositumsgaranti. Garantien gir samme sikkerhet for utleier som ved vanlig depositum. Depositumsgaranti bestilles og betales på hybel.no. Partene slipper også å opprette kundeforhold og konto i en bank.

5. Hva er reglene rundt andre kostnader?

Leietaker bør opprette egne abonnement på strøm, telefon, TV og bredbånd hvis mulig. Leietaker har også krav til å se regninger hvis dette er inkludert i leien. Hybel har nå nylig fremforhandlet en gunstig avtale på strøm med Talkmore. Ingen skjulte kostnader, bare spotpris og et fast månedsbeløp på 59,-. Leietakere kan nå enkelt bestille strøm i forbindelse med signering av leiekontrakten.

Utleier får full oversikt over hvilke leietakere som har ordnet strøm, og unngår at strømmen stenges ned eller at anlegget havner på leveringsplikt. Hele prosessen blir forenklet og automatisert både for utleier og leietaker. I tillegg får leietaker en veldig god og rimelig strømavtale.

Noen ganger ønsker utleier å ta betalt for ekstra kostnader fra leietaker, eller leietaker kan ha lagt ut på vegne av utleier. Dette kan for eksempel være dersom leietaker har mistet nøklene eller har lagt ut penger for ny vaskemaskin hvor utleier skal dekke kostnaden. Slike ekstra kostnader eller innbetalinger tar også utleieplattformen Hybel Premium seg av.

Du registrerer ønskede endringer - plattformen tar seg av resten.

6. Overlevering og innflytting

Før din leietaker får flytte inn i boligen bør dere sammen gå gjennom boligen, og notere ned hvis det er mangler eller feil. Dette bør også dokumenteres med bilder. 

En innflyttingsprotokoll benyttes altså for å dokumentere leieobjektets stand ved innflytting. Slik forhindrer man tvister mellom utleier og leietaker ved utflytting. Benytter du Hybel Premium, vil du få dager før overtakelse motta en automatisk melding fra plattformen din om å forberede innflyttingsprotokollen. 

Utleier og leietaker har full historikk og all dokumentasjon på ett sted.

7. Innkreving av husleien

Uansett om man har én eller flere hundre leietakere er det mye å holde styr på når det kommer til innkrevingen av husleien. Har alle betalt? Har de betalt riktig? Hva skjer dersom de ikke betaler? Det går fort mye tid å å følge opp dårlige betalere. 

Med Hybel Premium er hele prosessen rundt innkrevingen av husleien automatisert og digitalisert; plattformen krever inn og følger opp leien automatisk.

Du har til enhver tid full oversikt over husleie som forfaller og status på innbetalingene dine.  Systemet purrer også leietaker på innbetalingen iht. avtalt dato som står i leiekontrakten. Listen kan filtreres på periode, bolig og leietaker. For den aktuelle betalingen kan du også endre leiesum, forfallsdato eller registrere en manuell innbetaling.

Du har full oversikt over påløpte inntekter og forfalt leie.

Slik foregår innkrevingen av leien:

Leietaker får muligheten til å opprette AvtaleGiro for automatisk trekk av husleie.

Når leietaker ikke betaler ved forfall følger vi opp med automatiske påminnelser og inkassovarsel. Utleier får mulighet til å overføre kravet til vår inkassopartner dersom husleie ikke er betalt innen 14 dager etter inkassovarsel er sendt

8. Avslutning av leieforholdet

Muligheten for oppsigelse av et leieforhold kommer an på hva slags leiekontrakt leier og utleier har inngått. Dersom kontrakten er tidsubestemt kan den sies opp av begge parter, men med en oppsigelsestid. Om ikke annet er avtalt i kontrakten, er oppsigelsestiden på tre måneder.

Dersom dere har en tidsbestemt leiekontrakt, er det i utgangspunktet bestemt på forhånd når leieforholdet avsluttes. Den kan likevel sies opp av leietaker dersom ikke annet er oppgitt i leiekontrakten.

Av den grunn er det viktig for begge parter å starte leieforholdet med en leiekontrakt som er satt opp riktig. 

Det kan være mange grunner for en utleier til å si opp et leieforhold. Det kan være at man skal pusse opp, selge boligen eller bo i den selv. I noen tilfeller kan det også være at leietakeren ikke har oppfylt sine plikter.

Hvilke muligheter utleieren har til å si opp leieforholdet bestemmes av Husleieloven. Den sier at en tidsubestemt leiekontrakt kun kan sies opp i disse tilfellene:

• Boligen skal brukes av utleieren selv eller noen i hans husholdning.
• Boligen skal rives eller bygges om.
• Leieavtalen har blitt misligholdt av leietakeren, som at husleie ikke er betalt eller at ordensregler ikke blir fulgt.
• Utleier har en saklig grunn.

En saklig grunn kan for eksempel være at boligen skal selges. Er ikke oppsigelsen begrunnet med et av disse fire punktene, er den heller ikke gyldig. Leieboeren trenger da ikke å flytte ut.

Selve oppsigelsen må også være i tråd med Husleieloven. Den skal være skriftlig og begrunnet, og må inneholde opplysninger om at leietaker kan protestere på oppsigelsen skriftlig innen en måned. Husk også å få med at dersom leietaker ikke protesterer mister han retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven.

Her finner du en mal til oppsigelse som følger Husleieloven. Da er du sikret at oppsigelsen inneholder det loven krever, og ikke kan erklæres ugyldig.

Uansett om du er utleier eller leietaker er leiekontrakten viktig når du skal si opp leieforholdet. Den sikrer dine rettigheter. Sørg for å starte leieforholdet på best mulig måte med en leiekontrakt som omtaler alle viktige temaer, men som også følger lover og regler. Da slipper du å få problemer når du ønsker å si opp leieforholdet.